潘石屹的BLOG

　　中国经济面临的最大风险是发生“共振”

　　《上海证券报》于兵兵：您如何看目前的股票市场和房地产市场？他们分别存在什么样的风险？

　　潘石屹：对股票市场我是局外人，对房地产市场我是局内人，可能对这两个市场的看法角度不同。
　　目前，中国的经济在高速增长，伴随着出现了股票暴涨，房价上涨的情况。在这种高速发展过程中，一定会出现一些不平衡，如果这些不平衡处理不好，将会带来非常大的风险。而市场经济中的灾难是形成垄断，形成寡头经济——由极少数的几个寡头来左右市场，寡头们可以做到不劳而获，或少劳多获。马克思已经分析和批判得很深刻了，这里就不多讲它的危害性了。
　　在当前的中国股票市场中，因成长过程的特殊性，似乎股票市场成长中的大起大落都与政策及某些社论有关，这比股票市场大庄家形成的垄断更可怕。它的可怕就是几千万、甚至近一亿股民的看法高度一致，都认为“十七大”前股票不会跌，这就形成了股票市场的“共振”现象。把这几千万、上亿个股民心理预期波动的波峰在同一时间上叠加，这就是市场中的“共振”、“自激”。就好像一支队伍要通过一座小桥时，不能让队伍齐步走，因为这种齐步走很容易会让小桥发生“共振”，而引起小桥的坍塌。而目前的股票市场是近一亿双脚在桥上“齐步走”。解决的办法只有打破这种股票市场与政策、政治气候挂钩的预期，让市场依靠市场的机制去调整。
　　除了股票市场有可能发生“共振”、“自激”想象外，房地产市场也一样。目前在经济高速增长，人民币汇率看涨，股票看涨，房地产看涨的情况下，这些经济周期的高峰也可能同时叠加。房地产市场的利好消息通过资本市场的“三极管”放大，然后再进入外汇市场继续放大，这就是市场中的“尖叫”。它将会对经济发展以及社会稳定带来很大风险。
　　衡量股票市场最重要的指标是市盈率，市盈率也是用来判断存在不存在泡沫的重要依据。在香港上市的中国大陆的房地产公司平均的市盈率是28.6倍（2007年8月3日《彭博资讯》数据），而A股房地产公司平均市盈率是111倍（2007年8月9日数据）。 

　　《中国房地产报》张杰：您在一篇博文中说，目前房价的表现是土地供应状态的一个折射。但是，深圳楼市在当地业界高喊土地供应紧张的氛围中，仍然出现了房价有价无市、开始下降、投资客撤离的现象，对此，您的体会是什么？

　　潘石屹：确切地说，今年房价的表现是过去两年时间里土地供应状态的折射，而今天市场上的土地供应状态，就决定了未来两年后市场上房子的价格。房地产发展商在社会经济生活中分工就是建房子。但有一部分房地产发展商目前已经背离了本身的角色，当起了地主，不断地囤积土地，这种现象实际是非常危险的，其中最大的危险是来自于我国政府关于土地方面的法律规定：“两年不开发的土地要无偿收回”，而这些囤积土地，十年八年不进行开发的房地产发展商将面临着受到法律制裁的风险。其次，作为一个合格的房地产发展商，他对社会的主要贡献是建出好房子来，如果把主要精力、资金都放在囤积土地上面，最终市场将会淘汰这批房地产发展商，因为他对社会没有作出贡献，也没有为社会创造出更多的附加价值。从这些公司的财务报表上可以看出，南方的房地产发展商囤积土地的现象，比北方的房地产发展商要严重得多。
　　深圳我好长时间没有去了，对那里的房地产的市场不是非常了解。

　　《上海证券报》于兵兵：即将征收的物业税是否会起到抑制房价的作用。物业税对开发商的成本收益有何影响？

　　潘石屹：房地产的税费、和与房地产行业相关的税费非常复杂，从解放初期政务院颁布的契税，一直发展演变到前些年颁布的土地增值税。过去两年，房地产的税收收入有了很大幅度的提高，国家应该利用这有利的契机，对房地产和相关方面的税费进行统一调整，以适应目前市场的变化。如果房地产税收体系要进行调整，我认为最重要的是要减少流通环节的税费，例如，二手房的交易税费，现在已经高达成交额的10.6%，把这方面的税费降下来，适当提高物业税。这一减一加双向调整就会形成一股活力，促进二手房的流通，既可以解决目前房屋空置率高的现象，也可以通过激活二手房市场来增加市场上房屋的供应量，从而起到抑制房价的作用。
如果征收物业税对房地产商的成本没有影响，它是对业主、最终的客户征收的税收。

　　博鳌房地产论坛是出新观点的论坛

　　《观点地产》杂志唐甸满：最近我们在对香港恒隆地产陈启宗主席的采访中，他较为忧心今天大多数中国房地产企业还没有经历过经济周期的洗礼，您怎么看待这个问题？"2007博鳌房地产论坛"将重点讨论中国房地产行业的未来，您觉得在未来可能到来的经济周期面前，房地产企业如何应对宏观经济可能带来的风险？

　　潘石屹：的确，中国的经济和中国的房地产企业都非常年轻，并且处在高速成长阶段，在这成长的过程中，一定会经受各种各样的考验，也会犯许多错误。但我认为，中国大陆的经济和中国香港的经济及房地产行业的发展情况是截然不同的。中国大陆与香港经济体比较规模大，增长潜力也大，在过去十几年的经济增长过程中，相对过去香港的经济状况和房地产市场而言情况还是比较稳定的。而中国香港经济发展情况是涨得快，跌得也快。所以，大陆房地产行业在发展过程中碰到的问题不一定能完全地以香港房地产市场作为参照，因为中国大陆房地产发展轨迹和面临的问题有它的独特性。

　　《观点地产》杂志唐甸满：2007年博鳌房地产论坛将在下周（8月16日）召开，一直以来，您非常支持博鳌房地产论坛，您作为重要嘉宾对今年博鳌房地产论坛有何期望？此次演讲会涉及到哪些方面的内容?

　　潘石屹：每年的博鳌房地产论坛都是出新观点的论坛。在房地产界，有两件比较有影响的事件：一是博鳌房地产论坛。这期间，学者、房地产商和政府官员等会聚集在博鳌这个小岛上，没有外界的干扰，可以安心地探讨过去一年房地产行业中发生的问题，展望未来房地产发展的趋势。房地产界的另一个重要活动是住交会，每次都有上万人去参加，也是房地产发展商面对面交流和学习的机会。这次，我看到博鳌房地产论坛请了许多有观点、有思想的学者和专家，在中国房地产高速发展的时期可能出现的问题，论坛会做一些很好的探讨。
　　我并没有准备要谈什么方面的内容，参加这次论坛主要的目的是和同行、学者去交流学习。

　　国内上市的国有地产公司业绩不代表行业整体

　　《上海证券报》于兵兵：有消息称在银监会建议下，商业银行可能将购房首付比例最低限提高至四到五成。您了解的情况如何？这一做法是否可行？若实施，对楼市影响几何？

　　潘石屹：如果银监会有提高购房首付比例的决定，我认为这对房地产的影响是最大的，比起调整银行贷款利息对房地产市场的影响要大得多。
　　具体的情况我还不太清楚，但我想，最好这只是一个建议，而不是一个一刀切的行政命令，因为全国有许多的城市，每个城市房地产发展的情况又各有不同，就是在同一个城市不同地段、不同房地产品种，其市场的情况又完全不一样，应该是在一个大的建议框架下，由各地的商业银行自己去决定如何调整，自己去判断风险。这也会有利于商业银行在市场经济中锻炼自己的能力，让自己成长。

　　《上海证券报》于兵兵：最近部分房地产上市企业中报披露，业绩与市场热捧地产股的热情并不匹配，怎样看待这一现象。房地产企业盈利前景究竟如何？

　　潘石屹：这两、三年时间房地产公司普遍业绩都非常好，每年房地产税收的增长比例可以证实这一点。在香港上市的中国房地产公司表现也都非常好。而中国国内的房地产上市公司大部分是前些年的国营企业，他们在改革机制、创造利润的热情方面，与民营企业的上市公司有一些不同，所以国内上市的这些以国有企业为主的房地产公司的业绩并不代表目前房地产的整体情况。

　　网友  气吞山河：据说SOHO中国位于现代城的总部办公区要转售，那里是潘总您的起家之地，空间设计和艺术氛围都很不错，被很多杂志誉为北京最好的办公室之一，为什么要转售呢？是SOHO中国真的无房可卖了吗？

　　潘石屹：随着SOHO中国公司的不断发展，规模也在不断扩大，我们需要更大的办公空间，我们把未来办公地点选在了我们开发的项目朝外SOHO。今年年底朝外SOHO将交付使用，我们公司将搬到朝外SOHO去办公，我们在现代城的总部办公室将在市场中转售。